Cara Lengkap dan Aman Membeli Rumah Berstatus Jaminan Utang

0 86

Cara Lengkap dan Aman Membeli Rumah Berstatus Jaminan Utang

Jual beli rumah adalah transaksi yang bisa dibilang mudah dan sederhana, tentunya dengan syarat telah ada penjual dan pembelinya. Selain itu, objek yang dijadikan transaksi pun jelas, yaitu tanah dan bangunan atau biasa disebut properti. Selain itu, Anda juga tenang dengan adanya legalitas sehingga Anda akan terbebas dari penipuan.

Adapun, kelengkapan legalitas suatu objek adalah sertifikat hak atas tanah, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB), dan bukti pembayarannya. Kelengkapan lainnya adalah Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan semua persyaratan ini harus ada pada saat transaksi jual beli.

Transaksi Jual Beli Rumah Berstatus Jaminan Utang

Namun demikian, bagaimana jika saat transaksi jual beli, sertifikat atas rumah tersebut masih dalam status jaminan utang? Atau dalam bahasa hukum objek tersebut masih dalam keadaan terpasang hak tanggungan. Ada beberapa kendala jika akan melakukan transaksi sertifikat yang masih dalam tanggungan.

Pertama adalah sertifikat tersebut tidak bisa dilakukan pengecekan ke BPN karena pengecekan sertifikat harus melampirkan sertifikat asli, sedangkan sertifikat asli masih dipegang oleh kreditur sebagai jaminan utang. Pengecekan sertifikat ini merupakan syarat wajib yang harus dipenuhi sebelum ditandatanganinya akta jual beli.

Hal ini diatur dalam Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 tahun 1997, yakni “Dalam hal PPAT hendak melaksanakan pembuatan Akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah, maka PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli”

Kendala kedua adalah untuk mengambil sertifikat pada kreditur maka pemilik harus melunasi utangnya terlebih dahulu. Kondisi ini menjadi rumit kalau pemilik menjual properti untuk melunasi utangnya. Jika pemilik menghendaki bahwa pembelilah yang diminta melunasi utangnya kepada kreditur atau bank, di sinilah akan timbul kendala yang ketiga.

Kendalanya adalah jika pembeli diminta untuk melunasi utang pemilik, ada kemungkinan pembeli akan mengalami kerugian, sekurang-kurangnya pembeli akan dilingkupi keraguan. Apa jaminannya bahwa setelah pembeli membantu melunasi utang pemilik kepada bank, pemilik akan kooperatif dan tidak menghilang atau melarikan diri atau sekurang-kurangnya susah ditemui. Kemungkinan ini bisa saja terjadi toh kondisi pemilik sudah sangat aman, utangnya sudah lunas.

Meminta Bantuan Notaris

Meminta Bantuan Notaris

Meminta Bantuan Notaris via mkbservicedesk.nl

Solusi untuk kondisi seperti ini adalah dengan meminta bantuan notaris sebagai penengah. Sejak awal proses pembayaran harus melibatkan notaris karena notaris sebagai pihak yang netral dan tidak akan memihak ke salah satu pihak.

Teknisnya adalah pemilik, calon pembeli, notaris dan pihak bank bersama-sama menyepakati proses transaksi. Pertama adalah pembeli menyetujui untuk membantu melunasi utang pemilik. Setelah utang dilunasi maka pihak kreditur akan mengeluarkan surat roya yang menyatakan bahwa utang debitur sudah lunas, kemudian sertifikat diserahkan kepada kantor notaris bukan kepada pemilik.

Jadi proses kunci atau penekanannya adalah pada saat penyerahan sertifikat dari kreditur kepada notaris. Hal itu karena notaris atau PPAT merupakan pihak netral yang menjamin keamanan semua pihak dan sebagai pejabat publik yang bertugas membuat akta jual beli atas benda tidak bergerak.

Setelah sertifikat berada di kantor notaris, bisa dilakukan proses transaksi jual beli secara normal, yaitu pembeli melunasi harga jual beli jika masih terdapat kekurangan. Selanjutnya, bisa dilakukan penandatanganan akta jual beli dan proses balik nama sertifikat di kantor pertanahan setempat.

Tips Memilih Notaris yang Tepat

Tips Memilih Notaris

Tips Memilih Notaris via kabarita.co

Jika Anda memiliki sebuah rumah yang ingin dijual, tentu disini peran seorang notaris atau PPAT sangat penting sekali. Bagaimana tidak, jasa seorang notaris sangat dibutuhkan untuk mengesahkan akta jual beli (AJB), akta pembagian hak tanggungan, balik nama sertifikat hingga pemeriksaan keabsahan sertifikat.

Namun, Anda tidak bisa asal dalam memilih seorang notaris, karena tidak semua notaris bisa diandalkan dan jujur. Permasalahan inilah yang sampai sekarang menjamur di masyarakat. Lalu, bagaimana caranya agar Anda bisa memilih notaris yang tepat untuk menjual rumah Anda? Berikut ulasannya:

1. Pilih Notaris atau PPAT yang Benar-benar Profesional dan Jujur

Jangan melihat notaris yang terkenal di kalangan namanya, tetapi memilih notaris itu harus profesional dan benar-benar jujur agar tidak terjadi penipuan atau pun korupsi selama proses penjualan rumah Anda. Lalu bagaimana caranya? Caranya sangat sederhana, Anda bisa bertanya kepada teman yang pernah menggunakan jasa notaris yang bersangkutan. Tanyalah dengan terperinci bagaimana cara sang notaris bekerja apakah tepat waktu atau tidak, dan jangan lupa untuk bertanya mengenai urusan biaya yang harus dikeluarkan. Atau bisa juga Anda langsung bertanya kepada sang notaris, mengenai klien yang pernah ia tangani. Jika ia banyak menangani klien dari bank, bisa dibilang bahwa bahwa notaris tersebut memiliki kredibilitas yang tinggi.

2. Memilih Bukan Karena Umur Mereka

Umur yang sudah tua bukan jaminan mereka bisa diandalkan. Notaris atau PPAT tidak mengenal batasan umur untuk menipu atau curang selama proses jual beli rumah. Banyak yang mengatakan bahwa notaris dikatakan profesional jika ia sudah berumur 40 tahun. Sebenarnya hal tersebut bukanlah menjadi patokan yang benar, karena tolak ukur profesional tidak dilihat dari umur yang bersangkutan, tetapi dari jam terbang si notaris. Bisa saja jika kebetulan si notaris baru diangkat di umur 39 tahun. Jadi sebenarnya tolak ukur profesional atau tidaknya notaris bukan dilihat dari umur tetapi dari jam terbang si notaris atau klien yang pernah ditangani oleh notaris yang bersangkutan.

3. Selalu Datangi Setiap Kantor Notaris atau PPAT yang Bisa Dijangkau

Mengapa harus mendatangi kantor yang dapat dijangkau. Dapat dijangkau disini bukan berarti dekat, yang terpenting adalah Anda bisa sering menemui tanpa ada hambatan. Pastikan Anda mengetahui di mana lokasi kantor notaris yang akan Anda gunakan. Datangi langsung kantor tersebut, lihatlah secara seksama kantor tersebut. Notaris yang berkualitas dapat dilihat dari kondisi kantornya, yang selalu sibuk dengan kegiatan kenotarisan. Jangan lupa juga lihat dengan seksama keamanan dari kantor tersebut, pasalnya di kantor tersebutlah dokumen-dokumen berharga Anda akan disimpan. Untuk itu Anda perlu berhati-hati dan waspadalah.

Meminimalkan Risiko Penyimpangan

Meminimalkan Resiko

Meminimalkan Risiko via thornleyfallis.com

Untuk meminimalkan risiko penyimpangan yang dapat dilakukan oleh penjual, terdapat 3 (tiga) alternatif atau solusi yang dapat Anda pertimbangkan dalam transaksi jual beli rumah tersebut, yaitu:

  1. Meminta penjual untuk terlebih dahulu menyelesaikan kewajiban pembayaran utangnya kepada bank. Sehingga, sertifikat HGB tersebut dapat diambil oleh penjual sebelum dilaksanakannya transaksi jual beli rumah antara penjual dan Anda
  2. Melakukan over kredit langsung kepada bank terkait, yaitu Anda langsung melakukan pembayaran utang dari si penjual kepada bank, yang disaksikan oleh wakil pihak bank tersebut. Sehingga jelas bahwa terjadi over kredit dari pihak penjual kepada Anda, atau
  3. Melakukan pembayaran down payment (uang muka) kepada pihak penjual, dengan meminta jaminan dari pihak penjual. Dalam hal ini si penjual akan menyerahkan suatu jaminan yang dapat dieksekusi langsung apabila pihak penjual melakukan cedera janji.

Namun, yang harus diperhatikan adalah seluruh mekanisme terkait dengan alternatif di atas tersebut harus dilandasi dengan suatu perjanjian yang matang. Sehingga, dalam hal terdapat penyimpangan yang dilakukan oleh penjual, Anda selaku pembeli telah memiliki dasar yang kuat untuk mendapatkan hak Anda dan untuk meminimalisasi risiko kerugian yang dapat terjadi terhadap Anda selaku pembeli.

Selanjutnya, untuk mengetahui informasi mengenai data fisik dan data yuridis terhadap Sertifikat HGB tersebut, Anda dapat mendapatkannya melalui kantor pertanahan setempat dalam bentuk surat keterangan pendaftaran tanah, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 187 ayat (1) dan ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pentingnya Kelengkapan Legalitas

Pastikan kelengkapan legalitas selama Anda menjalani transaksi. Jangan ragu-ragu untuk menolak apalagi jika terdapat kekurangan yang mungkin tidak dapat dipenuhi oleh penjual. Pastikan juga Anda memahami setiap bagian dari transaksi yang ada. Hal itu demi meminimalisasi ketidaktahuan yang berujung pada kekecewaan di masa mendatang.

Source https://www.cermati.com
Comments
Loading...